சொத்து உரிமையாளர்களைத் தண்டிக்காமல் குடியிருப்பாளர்களைப் பாதுகாத்தல்

ALI SABRY

DAILY FT

முன்மொழியப்பட்ட ‘குடியிருப்பாளர்கள் பாதுகாப்புச் சட்டமூலம் – 2025’ ஏன் மறுபரிசீலனை செய்யப்பட வேண்டும்?

முன்மொழியப்பட்ட 2025 ஆம் ஆண்டின் ‘குடியிருப்பாளர்கள் பாதுகாப்புச் சட்டமூலம்’ (Protection of Occupants Bill) மிகச்சிறந்த நோக்கத்துடன் உருவாக்கப்பட்டது என்பதில் சந்தேகமில்லை. துன்புறுத்தல் மற்றும் சட்டவிரோதமாக குடியிருப்பாளர்களை வெளியேற்றுவதைத் தடுப்பது ஒரு நியாயமான பொது நோக்கமாகும். இருப்பினும், நல்லெண்ணங்கள் எப்போதும் ஒரு சிறந்த சட்டத்தை உருவாக்கி விடுவதில்லை. இந்தச் சட்டமூலம் தற்போதைய வடிவத்தில் சட்டமாக இயற்றப்பட்டால், அது வாடகைச் சந்தையைச் சீர்குலைப்பதுடன், அது யாரைப் பாதுகாக்க நினைக்கிறதோ அந்த குடியிருப்பாளர்களுக்கே பாதகமாக முடியும் அபாயம் உள்ளது.

இலங்கை இப்போது 1972 ஆம் ஆண்டின் பழைய வாடகைச் சட்டக் காலத்திலோ அல்லது அந்த காலத்து சட்டக் கட்டுப்பாடுகளிலோ வாழவில்லை. தசாப்த காலங்களாக நிலவிய கடுமையான கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் சந்தை சிதைவுகளுக்குப் பிறகு, ஒப்பந்த சுதந்திரம், பொருளாதார யதார்த்தம் மற்றும் நீதித்துறை மேற்பார்வையை மதிக்கும் ஒரு நவீன மற்றும் சமநிலையான கட்டமைப்பை நோக்கி நாடு சமீபகாலமாக நகரத் தொடங்கியுள்ளது. 2023 ஆம் ஆண்டின் 1 ஆம் இலக்க ‘குத்தகைக்கு வழங்கப்பட்ட வளாகங்களை மீண்டும் கையகப்படுத்தும் சட்டம்’ (Recovery of Possession of Premises Given on Lease Act) அந்த திசையில் எடுக்கப்பட்ட ஒரு நீண்டகாலமாக எதிர்பார்க்கப்பட்ட நடவடிக்கையாகும். அத்தகைய சீர்திருத்தங்களைப் பின்னோக்கித் தள்ளும் எந்தவொரு புதிய சட்டத்தையும் மிகுந்த எச்சரிக்கையுடன் அணுக வேண்டும்.

ஒரு யதார்த்தமான உதாரணத்தைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்: ஒரு குடியிருப்பாளர் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை (Condominium) முறையான எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாடகைக்கு எடுக்கிறார். சில மாதங்களிலேயே அவர் வாடகை செலுத்தத் தவறுகிறார், மேலாண்மைக் கட்டணங்களைச் செலுத்தத் தவறுகிறார் மற்றும் மின்சாரம்/நீர் கட்டணங்களைப் புறக்கணிக்கிறார். இதனால் சட்டப்பூர்வ அதிகாரங்களைப் பயன்படுத்தி சேவை வழங்குநர்கள் அந்த இணைப்புகளைத் துண்டிக்கிறார்கள். ஆனால், இந்த புதிய சட்டமூலத்தின் கீழ், குடியிருப்பாளர் ஒப்பந்தத்தை மீறியிருந்தாலும், உரிமையாளர் தனது சொந்த செலவில் அந்தச் சேவைகளை மீண்டும் வழங்கவும், நீதிமன்ற வழக்கு முடியும் வரை அந்த குடியிருப்பாளரை அங்கேயே வைத்திருக்கவும் கட்டாயப்படுத்தப்படலாம். நடைமுறையில் சொன்னால், ஒரு ஒப்பந்தத்தை மீறிய வாடகைதாரருக்கு சொத்து உரிமையாளர் தனது சொந்த பணத்தில் நிதியுதவி செய்ய வேண்டும் என்று இந்தச் சட்டம் கூறுகிறது. இது ‘குடியிருப்பைப் பாதுகாப்பது’ அல்ல; இது ‘ஒப்பந்த மீறலைப் பாதுகாப்பதாகும்’.

குடியிருப்பாளரின் பாதுகாப்பு என்பது அவரின் பொறுப்புகளிலிருந்து பிரிக்கப்பட முடியாதது. வாடகை செலுத்தாமலும், பொதுக் கட்டணங்களைப் புறக்கணித்தும் ஒருவருக்குச் சட்டப் பாதுகாப்பு தொடர்ந்து கிடைக்குமானால், எந்தவொரு நவீன சட்ட அமைப்பும் சரியாகச் செயல்பட முடியாது. இத்தகைய கட்டமைப்பு திட்டமிட்ட ஒப்பந்த மீறல்களையும், சட்டப்பாதுகாப்புகளைத் தவறாகப் பயன்படுத்துவதையும் ஊக்குவிக்கும்.

இந்தச் சிக்கல் குறிப்பாக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் (Condominiums) மிகக் கடுமையாக இருக்கும். ஏனெனில் அங்கு உரிமையாளர் மற்றும் குடியிருப்பாளர் இடையிலான உறவு மட்டுமல்லாது, மேலாண்மைக் கழகங்கள் மற்றும் பிற குடியிருப்பாளர்களுடனான பொறுப்புகளும் அடங்கியுள்ளன. ஒரு குடியிருப்பாளர் பணம் செலுத்தத் தவறும்போது, அதன் பாதிப்பு உரிமையாளரை மட்டும் அல்லாமல் ஏனையவர்களையும் பாதிக்கிறது.

பொருளாதார ரீதியாகப் பார்த்தால் இதன் விளைவுகள் மிக மோசமாக இருக்கும். அதிகரித்த ஆபத்து மற்றும் நீண்ட கால நீதிமன்றப் போராட்டங்களுக்குப் பயந்து, சொத்து உரிமையாளர்கள் தமது வீடுகளை வாடகைக்கு விடுவதையே நிறுத்திவிடுவார்கள். இதனால் வாடகை சந்தையில் வீடுகளின் எண்ணிக்கை குறையும், வாடகை விலைகள் உயரும். இறுதியில் நடுத்தர வர்க்கக் குடும்பங்களும், இளைஞர்களுமே வீடுகளை வாடகைக்கு எடுக்க முடியாமல் திண்டாடுவார்கள்.

இந்தச் சிக்கலைத் தவிர்க்க ஒரு எளிய வழி உள்ளது. இதற்குப் புதிய சட்டங்கள் தேவையில்லை. 2023 ஆம் ஆண்டின் 1 ஆம் இலக்கச் சட்டத்தில் ஒரு சிறிய திருத்தத்தைச் செய்யலாம். அதாவது, ஒரு குடியிருப்பாளர் சட்டப் பாதுகாப்பைப் பெற வேண்டுமானால், அவர் வாடகையைச் சரியாகச் செலுத்தியிருக்க வேண்டும் அல்லது நீதிமன்றத்தில் வைப்புச் செய்திருக்க வேண்டும் மற்றும் இதர கட்டணங்களைச் செலுத்தியிருக்க வேண்டும். ‘கட்டணம் செலுத்தாவிடில், பாதுகாப்பு இல்லை’ (No payment, no protection) என்ற கொள்கை இருக்க வேண்டும்.

இது குடியிருப்பாளர்களின் பாதுகாப்பைக் குறைக்காது, மாறாக வாடகைச் சந்தையில் நம்பிக்கையை வலுப்படுத்தும். இலங்கை மீண்டும் பழைய காலத்து காலாவதியான சட்டக் கட்டுப்பாடுகளுக்குள் செல்லக்கூடாது. நாட்டின் வணிகம் வளரவும், ஒப்பந்தங்கள் மதிக்கப்படவும் நாம் அனுமதிக்க வேண்டும். இந்த கவலைகளை அதிகாரிகள் கவனித்து, சீர்திருத்தங்களை மேற்கொள்வார்கள் என நம்புகிறேன்.